《意见》提出17条金融支持措施，重点解决大城市新市民、青年人住房问题。视觉中国/图

　　2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（下称《意见》），推动“住房租赁供给侧结构性改革”。

　　《意见》提出17条金融支持措施，以增加保障性和商业性租赁住房供应开云app官方网站，重点解决大城市新市民、青年人住房问题。

　　按照要求，商业性金融机构和政策性、开发性金融机构各司其职。前者满足各类住房租赁主体合理融资需求，后者为保障性租赁住房建设运营提供融资。

　　信贷和资本市场相互配合。信贷市场主要满足各类主体开发建设、购买租赁住房，以及住房租赁企业流动性和日常运营需求。资本市场侧重于发展住房租赁长期投融资工具。

　　贷款具体包括住房租赁经营性贷款、住房租赁开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款三种类型。最后一种用于企事业单位购买存量闲置房屋，用作宿舍型保障性租赁住房。

　　此外，《意见》还支持住房租赁企业发行专项债、担保债券。推进房地产投资信托基金试点，开云app官方网站募集资金用于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉南方周末记者，这门生意利润较低、规范运营难度大。过去有不少租赁企业，收购存量房再对外出租，但这种“二房东”模式没有抵押物，银行通常不愿放贷。

　　愿景明德（北京）控股集团有限公司（下称愿景集团）6年前开始进入深圳城中村进行改造，其打造的租赁社区“微棠”被深圳市龙华区写入了“十四五”发展规划进行推广。

　　董事长陶红兵曾向南方周末记者介绍，该项目毛利约8%，净利3%左右。这一盈利水平能实现“微利可持续”，低于3%将难以运转。

　　微棠先后投资约17亿元，前期主要靠公司自有资金。作为民企，愿景集团申请银行贷款的利率约7%-10%。2023年2月与国企深圳市人才安居集团有限公司合作后，才拿到几家大行利率3%的优惠贷款。

　　“如果没有相应的融资政策支持，我们只能在现有的规模下慢慢滚动，很难大规模发展。”陶红兵坦言。

　　如今住房租赁市场获金融政策支持，和2023年开启的房地产供给侧结构性改革密切相关。

　　2023年7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。旨在通过拆除重建和存量提升，将城中村改造为适合新市民、青年人的配租型保障房。

　　一个月后，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出加大保障性住房建设和供给。由国企建设和销售，按成本价供应，业主拥有完整产权，但只能封闭流转。

　　一位参与制度设计的房地产专家曾向南方周末记者分析，以往房地产发展模式带来的重要问题是供需错配。新一轮房改从供给侧着手，致力于构建“先租后买”的房地产供给结构，形成保障房、商品房并行的房地产新发展模式。开云app官方网站

　　租赁住房作为其中重要一环，金融政策的支持至关重要。李宇嘉认为，此次《意见》出台正是为了降低住房租赁企业的融资成本，提高市场主体投资、运营住房租赁的积极性开云app官方网站，推动建立房地产新发展模式。

　　《意见》明确，住房租赁企业应以租金收入作为第一还款来源。但中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，仅有租金可能并不够。

　　他向南方周末记者分析，商业租赁住房的租金水平受供求关系影响，呈现季节性变化，并不稳定。尤其是经历新冠疫情后，部分外来人口离开城市，租房需求有所减弱，房租随之下降。

　　具有保障性质的租赁住房更是受到价格管控，租金通常只有同地段、同品质商业租赁住房的一半。

　　基于此，《意见》提出，商业银行可发放信用贷款或质押、抵押贷款。并且，《意见》重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。

　　谢逸枫解释，这表明除租金收入外，商业银行可能要求租赁企业以房产作为抵押或提供第三方担保。这也意味着，“二房东”模式的租赁企业或难以进入金融支持范围，能获得支持的项目将以自持物业为主金融，央企、国企和大型民企可能占据主导地位。

　　李宇嘉认为，鉴于住房租赁业务的低收益，支持其发展需要提供低息长期贷款，商业银行在其中获利空间有限。除租金收入外，另一条收回投资的路径是依托租赁住房发行REITs（不动产投资信托基金）。

　　对于租金更低的保障性租赁住房，《意见》明确由政策性开发性金融机构提供融资。

　　李宇嘉介绍，以往由于房价高，不少一线个月还不足以收回购房成本，低于3%-5%的国际水平。这导致住房租赁的投资回报率较低。

　　但随着房地产市场下行，商品房投资回报率下降，住房租赁的投资回报率反而上升。未来住房租赁有可能成为风险较低、收益有保障、现金流持续的投资品种，吸引更多资金进入。

　　在谢逸枫看来，住房租赁面临的房源筹集成本高、租金收益低这一局面并未根本改变，能否长期持续运营依然存疑。

　　尤其是若购买存量闲置房屋作为租赁住房，位置偏远难以出租，而核心地段又收购价格不菲。如果是地方国企或城投平台进行收购，政府可能要提供担保，难免增加隐性债务。

　　按照《意见》要求，一旦住房租赁企业违反合同、无力偿还贷款，金融机构将采取加速清偿、提前收贷等措施。