新华社北京10月4日电（记者余蕊）自百货商场、购物中心等消费基础设施被纳入公募REITs的底层资产后，消费基础设施REITs得到了社会的高度关注。那么，企业发行消费基础设施REITs的积极性如何？与已经发行的产权类公募REITs的底层资产相比，消费基础设施有什么特点，对消费基础设施REITs会产生什么影响？带着这些问题，记者开展了调研。

　　今年3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。通知强调，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

　　“据我多年的观察，我国企业对于商业零售不动产REITs关注已久、非常期待。”上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟说，“我们对企业开展了访谈，发现有的企业在相关文件出台之后仅两天就组建了REITs专班，把REITs的申报发行作为企业的战略性工作重点推进。现在有多家企业的申报工作进展顺利，还有更多的企业在关注和启动。”

　　企业对消费基础设施REITs的积极态度，来自于对宏观经济走势和企业自身发展的多方面考量。

　　物美集团CEO张斌认为开云app官方网站，公募REITs能够盘活优质的商业资产，在我国经济基本面逐渐修复的背景下，商场、购物中心等资产的估值将会恢复，相应的REITS产品收益率也将有明显改善。

　　“物美全资或为控股、大股东的品牌企业有物美超市、麦德龙、百安居等，各业态门店超2000家，自有物业超200万平方米，多数位于一二线城市，可发行和扩募REITs的资产十分丰富。”张斌说。

　　朱元伟认为，对于投资人来说，公募REITs与股票、债券的相关度较低，可以在投资组合和资产配置中发挥重要价值。虽然短期难免波动起伏，但从长周期来看，公募REITs可以为投资人提供可观的稳健收益。

　　目前已发行的16只产权类公募REITs的底层资产主要是产业园、工业厂房、仓储物流和保租房。与这些底层资产相比，消费基础设施的经营模式复杂，标准化程度相对较低。

　　“百货商场、购物中心、农贸市场、奥特莱斯等消费基础设施的经营模式相对复杂，包括租赁、联销、经销和其他经营业态。仅租金就包括固定租金、固定租金加提成租金、固定租金与提成租金取高等多种模式金融。”中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬表示，消费基础设施的收入来源多样、租金调整幅度较大、运营成本差异显著，特点十分鲜明开云app官方网站。

　　这种复杂的经营模式对如何合理预测收入和成本，如何选取统一指标评价底层资产的运营水平，如何对百货商场、购物中心、奥特莱斯、农贸市场、家居卖场等各具特色的消费基础设施资产进行估值，提出了挑战。

　　“消费基础设施资产的标准化程度相对较低，租金的定价相对比较复杂，有很大的差异性，有些资产透明度相对不高。同时，资产运营收益受宏观经济的影响比较大，而且消费者不同的偏好、习惯也会影响资产的收益情况。”北京大学光华管理学院副院长张峥说，这些因素导致了消费基础设施资产的租金收入有可能会有较大的波动。

　　此外，徐成彬认为，消费基础设施具有强运营属性，其运营管理专业性较强，对运营管理机构的能力提出了较高的要求。消费基础设施REITs发行后，基金管理人可以通过建立运营激励奖惩机制，鼓励运营管理机构提升运营管理效能。

　　“消费基础设施资产对管理团队的要求比较高，运营管理尤为重要。消费基础设施REITs底层资产的质量高度依赖于其运营水平。”张峥说。

　　业内人士认为，消费基础设施鲜明的特点，对消费基础设施REITs底层资产的把关能力和上市后的信息披露都提出了更高的要求。开云app官方网站开云app官方网站